未來將形成三足鼎立格局:房地產業務目前是寶安營業收入的第一支柱,占比超過50%。我們認為,公司未來有望形成新能源、房地產和生物醫藥三足鼎立的格局。新能源業務將成為成為公司新的增長極。
    房地產目前仍為主要支柱:我們認為,房地產業務仍將是公司未來3年的最主要利潤支柱。公司目前房地產業務共擁有360余萬平米權益可售面積。公司在房地產業務上具有三大優勢:(1)項目儲備充足,潛在土地資源非常豐富;(2)地價成本低,毛利較高:公司目前土地儲備的平均樓面價在900元附近,而平均售價超過7000元/平米;(3)主要布局二三線城市,主推江南城系列。
    我們預計公司房地產業務10~12年將分別結算15.6萬平米、21.7萬平米和33.3萬平米。預計公司10~12年將分別實現結算收入11.42億元、18.44億元和28.42億元,貢獻EPS0.19元、0.34元和0.47元。
    新能源汽車產業布局完整,實力雄厚:公司目前已基本完成新能源汽車產業鏈布局。公司旗下(1)貝特瑞公司負極材料市場占有率約為50%,排名國內第一、全球第二。貝特瑞已通過中小板的上市輔導,預計2010年內將在中小板成功上市;(2)天驕公司主營的三元正極材料2008年銷量655噸,居國內第一,市場占有率高達30%-40%;(3)寧波拜特的電池測控技術在國內首屈一指�？傮w來看,公司2010年新能源相關業務可貢獻EPS 0.12元,而未來兩年可實現年均75%的增長。
    生物醫藥業務:公司目前持有上市公司馬應龍30.14%的股權,通過收購控股及合資等方式,形成了安徽精方藥業、深圳大佛藥業、馬應龍大藥房、馬應龍國際等組成的企業集群,初步形成了集團化經營格局。
    首次給予公司“買入”評級,綜合RNAV為14.85元/股。我們分別從中國寶安凈資產重估價值和盈利情況兩方面來考慮公司的估值,我們認為公司目前價值明顯低估。(1)從凈資產重估的角度來看:房地產開發業務RNAV為8.18元;新能源業務RNAV值為4.01元;生物醫藥我們這里只計算馬應龍藥業的市值,RNAV為2.03元;另外公司持有三家上市公司的RNAV為0.63元。中國寶安綜合RNAV為14.85元;(2)從盈利角度來看:我們預計10年房地產業務將實現EPS 0.19元,新能源業務實現EPS 0.12元,生物醫藥業務實現EPS 0.13元,分別給予10年15X,50X和40X的PE,對應估值分別是2.91元,6元和5.39元,中國寶安合計估值為14.31元。我們預計公司10~12年的EPS分別為0.45、0.70和1.02元,9月3日現價11.96元,對應PE分別為15.38X、9.95X和6.8X。我們認為公司目前股價明顯低估,首次給予“買入”評級,首次目標價15元。
    風險提示:后續出臺嚴厲的稅收政策和加息;房地產市場調控效果超預期。