 |
|
|
2012中國南京秋季房地產商品交易會日前在南京國際展覽中心開幕，本次展會共有28個樓盤及多家中介機構提供近三萬套房源參展，主辦方舉辦的“換房一條龍”等服務活動受到購房者的歡迎。圖為購房者在展會上觀看二手房房源信息。記者
韓瑜慶 攝 |
|
隨著我國社會“老齡化”加速逼近，越來越多的人開始提前為老去的時光做準備。也正是因為它的稀缺性與剛需性，養老產業開始成為眾多企業眼中的“朝陽產業”，不少企業更是馬不停蹄地向養老概念轉型。業內人士表示，養老產業的發展是大勢所趨，但是，現階段養老產業的概念十分模糊，還沒有一個絕對的定論。因此，部分開發商利用“養老地產”的噱頭炒養老概念，只是為房屋售賣增添砝碼。
房企加大試水養老地產力度
日前，綠城集團執行總經理傅林江在2012中國房地產品牌價值研究成果發布會上透露，綠城未來將告別純高端地產發展模式，積極向養老、旅游多元化模式轉型。
傅林江表示，“未來一段時期，綠城的發展戰略，將由高負債率發展模式，向以風險控制為主的穩健經營模式轉變�！倍G城中國發布的2012年中報也稱，綠城將積極介入二、三線城市綜合體及養老和旅游等主題地產，意在擴大產品類型。
而萬科繼2010年試水萬科幸福匯后，今年8月，萬科與長春市人民政府簽署協議，萬科與將投資120億元，在長春市多個區域打造占地100萬平方米的健康養老住宅社區及文化創意產業項目。
除綠城、萬科外，保利、首創、復興等龍頭房企均在近年拋出了養老地產發展計劃，認為養老產業將成為公司重點發展方向。根據中指院對2011中國房地產品牌企業進行統計顯示，僅2010年一年，就有21.74%的品牌企業進入養老地產領域。
中原市場研究部總監張大偉在接受《經濟參考報》記者采訪時表示，在普通住宅長期執行限購、限貸政策的背景下，土地價格并未降低，而房價漲幅卻在下降或持平，致房企利潤大減。因此，房企正在從以追求土地升值賺取利潤向以產品升級賺取利潤轉型，自然會選擇風險小、回報高的產業地產。
“養老產業的發展是大勢所趨�！比珖ど搪摲康禺a商會會長聶梅生對《經濟參考報》記者表示，養老產業，不僅是地產，而是擁有醫療，商超，金融、家政等多個行業的生活綜合體。老年人是養老產業的剛需人群，隨著老齡人口的不斷增加，需求擴大，是真正能實現我國擴內需的行業，也是未來的發展方向。
老齡社會推動地產轉型
的確，在我國加速步入老齡化社會的背景下，隨著“421”家庭結構逐漸成為主體，越來越多的老人需要進入養老機構或類似療養基地安度晚年。統計數據顯示，截至2010年底我國有各類養老機構38060個，擁有床位266.2萬張，收養各類人員210.9萬人。但全國養老床位總數僅占老年人口總數的1.59%，不僅低于發達國家5%至7%的比例，也低于一些發展中國家2%至3%的水平。另外，有數據顯示，截至2011年底，我國平均1000名老人僅擁有17張床位。
分析人士認為，中國老年人口數量快速增長，養生住宅的需求量正在日益加大——從2010年需求5億平方米，到2020年需求7億平方米，再到2050年需求13億平方米，市場發展空間巨大。
正因為是解決民生的重要部分，地方政府也開始把養老產業的發展放到基礎性地位。日前，北京市國土局啟動了《北京市2013年度國有建設用地供應計劃》編制工作，從明年起，養老設施用地將納入本市年度國有建設用地供應計劃。
北京市國土局相關負責人表示，應通過財政、土地供應等政策支持的手段，吸引社會資本投資養老機構建設，并根據養老機構的性質，實施不同的土地供應方式，明確產權持有方式。
而此前7月12日，長春市發布《關于加快推進養老服務業發展的補充意見》，將對養老機構的服務中心、床位、運營等方面給予一次性補貼。
借“養老”之名 打“不限購”牌
事實上，在此之前，北京的養老地產項目已初具規模。據統計，北京已有的八個養老地產項目，其中持有經營的包括愛慕家、壽山福海、太申祥和山莊；出售和出租的包括曜陽國際、北京太陽城和將府莊園；出售的包括東方太陽城和萬科幸福匯。
但值得注意的是，作為我們所熟知的養老地產項目的萬科幸福匯，在其總規模達1226戶中，作為養老地產試點的房源僅有146套，所占比例僅為11.9%。
“現在多數養老產業，還僅是停留在房地產階段�！睆埓髠ケ硎�，現在所說的養老地產，多數本身還是住宅，只是住宅的升級版，最終目的是為住宅加上部分附加值，更有利于其的售賣。張大偉認為，房地產行業在告別土地差價暴利時代后，房地產商多愿選擇養老地產、旅游地產等地方政府積極扶持的地產項目，以提高企業項目利潤。
北京房地產協會秘書長陳志對記者表示，“由于定位不明，現階段的養老地產只是貼上了不同的標簽，以不同形式買房，其并沒有躲過賣房的本質�！�
對此，聶梅生也指出，現在有關養老產業的概念十分模糊，還沒有一個絕對的定論，但肯定不是地產。她認為，養老產業應稱之為養老社區，而不是養老地產，因此，在其定位上，主體絕不是房地產，而應是有關養老的各種配套設施�！捌渑c房地產最根本的區別是，除了養老方面的配套設施與機構以外，真正的養老產業多為持有型物業，房屋僅用于租賃，并不售賣�！�
也正是由于養老地產發展仍處試驗階段，在開發模式仍未有明確定論的背景下，行業目前較為混亂�！耙恍╅_發商打著養老地產的旗號，實際上就是低價圈地，然后賣住宅�！睒I內人士指出，一方面，房企借著養老的噱頭，便于營銷。另一方面，由于地理位置較偏，一般不屬于限購區域，有的就算在限購區域內，由于購房者多為60歲以上的老人，在房地產整體調控的背景下，部分城市不認房、只認貸，這也讓開發商鉆了空子，打“不限購”擦邊球。
“地方有供地需求、市場有購買需求，開發商有追求高利潤的需求�！鄙鲜鋈耸勘硎�，由于建養老產業，必須有醫院、護理等配套設施，因此，開發商的投資也為地方政府減輕不少負擔。所以在減輕負擔的基礎上，地方政府會給企業相應的稅收優惠、補貼等置換型優惠政策，這也是為什么近年來養老地產的火爆的重要原因。
“現階段我們必須做的是確定養老產業經營模式，在物業方面給出明確劃線，是持有還是售賣�！鄙鲜鋈耸恐赋�，目前，相關部門已在開始關注養老產業的亂象，為了使行業能良好發展，相關部門正在制定行業標準，也會陸續出臺一系列鼓勵政策，逐步對養老事業進行規范。