北京時間3月10日，貝殼(NYSE:BEKE)發布未經審計的第四季度和全年財務業績。財報顯示，2021年貝殼全年成交額為3.85萬億元人民幣，同比增長10.1%，營業收入為808億元，同比增長14.6%，經調整后凈利潤為22.94億元。

　　2021年四季度公司成交額為7324億元，營業收入178億元，超過了貝殼此前的收入指引上線和市場一致預期。經調整后凈利潤為4191萬元，打破彭博市場一致預期的5.14億元虧損。貝殼于2021年錄得新房收入465億元，新房應收賬款回款517億元。

　　貝殼董事長兼CEO彭永東表示，“2021年內外部環境相繼發生變化，貝殼對居住行業的底層判斷沒有發生過變化，即數字化驅動行業轉型、服務者不可或缺、品質服務可以穿越周期建立客戶信任。2021年底，貝殼發布‘一體兩翼’戰略升級，‘一體’即二手和新房交易服務賽道，‘兩翼’分別為整裝大家居事業群與普惠居住事業群?！?/p>

　　貝殼執行董事、首席財務官徐濤表示，“隨著房地產行業的發展轉向長期、可持續，貝殼進行運營優化和戰略升級?！惑w兩翼’是貝殼未來發展的戰略框架，貝殼通過產業互聯網及基礎設施搭建升級‘美好居住’領域的產業格局?！?/p>

　　“一體”業務穩健 四季度保持韌性

　　貝殼通過ACN（經紀人合作網絡）和SaaS系統助力經紀人合作和專業能力提升。同時，貝殼在房產交易服務賽道升級行業基礎設施，多舉措促進經紀人的專注與合作，管控新房業務風險并不斷提高去化效率。

　　四季度末，貝殼聯網門店數超過5.1萬家，同比增長8.7%，活躍門店數量超過4.5萬家，同比增長4.4%，聯網經紀人45.5萬人，同比下降7.8%，活躍經紀人人數超過40.6萬人，同比下降8.7%。據空白研究院調研顯示，截至去年年底，貝殼全國范圍內經紀人數量減少比例保守估算為30%-40%，提升經紀人留存能力。

　　貝殼采取一二手經紀人分崗、經紀人和門店分級等規則、迭代商機分配機制，以及牽引經紀人和門店在房客維護等多方面聚焦等舉措實現競優汰劣。根據貝殼研究院數據，第四季度全國二手市場成交額同比下降43%，貝殼存量房交易成交額同比下降39%，其中二手房交易同比下降41%，整體略好于市場水平，部分核心城市二手交易量已經開始筑底。在新房市場的下行環境中，貝殼進行一定程度的業務收縮，加強風控管理加快去化，貝殼全年新房回款周轉天數從2020年103天下降為2021年的97天。

　　2022年，貝殼的“一體”業務將實現三個目標，第一，推動經紀人等服務者的專業化與職業化；第二，貝殼會更關注品質前提下的房屋交易事業群經營效率，提升組織神經末梢的靈活性；第三，“一體”在2022年開始助力“兩翼”，構建向第二賽道高效薦客的業務模式。

　　家居合作建設基礎 普惠居住加快供給

　　2021年貝殼在家裝家居領域進行底層能力搭建。在Home SaaS 1.0系統、精工學堂等基礎能力保障下，貝殼自營的被窩家裝提升施工交付標準和流程周期管控。貝殼在2021年對圣都家裝提出并購要約并已獲得監管機構批準，截至2021年底，圣都家裝已經進入全國31個城市開設110余家門店。在2021年四季度的城市試點中，貝殼二手和新房交易服務賽道為當地家裝業務提供了約30%的客源。

　　2022年，貝殼將強化家裝家居業務，保障、持續提升品質服務能力，著力進行交付環節線上、線下的能力建設，建立交付的標準化能力，包括工藝、流程、服務者選育留、售后的標準化運營，繼續投入對家裝家居的數據化改造，完成Home SaaS系統2.0升級等。

　　此外，貝殼2021年成立普惠居住事業群，通過多元化解決方案和外部合作，增加行業優質供給。普惠居住包括普通房產租賃經紀業務、輕托管業務和集中式公寓服務三個類別，疊加增值居住服務。貝殼于2021年下半年在北京等城市進行大學畢業生租賃中介費減免活動，支持超過1600名大學生租房?；A設施層面，貝殼推進租后管家服務，試點城市滲透率已經超過80%。2022年，貝殼將從供給和用戶兩端發力提供超過10萬間面向新市民、青年人、低收入群體的租賃用房供給。（姚秀秀）

?