2025年6月21日，首批9只基礎設施公募REITs迎來上市四周年。

歷經4年時間，我國REITs市場成長為亞洲第一、全球第二大REITs市場——產品數量快速擴容至66只，發?規模接近1800億元，總市值也突破2000億元?！暗讓淤Y產類型的不斷豐富體現出我國資本市場服務實體經濟的能力正不斷增強。處于政策紅利期的REITs市場，有望在各方呵護下迎來更廣闊的發展空間?！辈稍L中，多位業界人士表示。

盤活存量資產 服務實體“雙向奔赴”

7.3倍——從最初的9只產品到如今已上市的66只，四年來，REITs市場擴容有目共睹。從倉儲物流、產業園區到租賃住房、生態環保，再到消費、數據中心……在北京大學光華管理學院教授、副院長張崢看來，多類型基礎設施REITs有效盤活了存量資產，推動形成投資良性循環，降低實體經濟杠桿、化解債務風險并提升了基礎設施的專業化管理水平。在促進資本市場服務實體經濟、優化資源配置、支持國家重大戰略等方面的成效逐步顯現。

“四年來的實踐驗證了基礎設施公募REITs對企業的多重價值?！逼章逅怪袊呒壐笨偛?、資本運營負責人楊敏告訴記者，公司由此打造了一個資本循環的平臺，首發與擴募共募集近80億元規模，回收資金投入到新的基礎設施項目的建設中，有效地支持了在中國市場的投資與業務布局。通過參與公募REITs，我們與更多元的投資機構建立了長期的合作關系，在共享底層資產帶來的收益的同時，也碰撞出新的產業與資本合作的契機，從而共同參與到整個市場與行業的良性發展中。同時，公募REITs對于資產質量、合規性、日常運營管理的要求都比較高，這也促使公司的運營管理更加規范和完善。

截至6月19日，作為首批上市、上交所首只倉儲物流類產品，中金普洛斯REIT已成為國內現有上市的公募倉儲物流類REITs中市值最大、資產數量最多、資產規模最大、區域覆蓋最廣的倉儲物流類REIT。該基金自上市以來分紅11次，累計分配金額11.26億元，分配比例約100%。截至今年一季度末，該基金“首發+擴募”后的底層資產總體簽約出租率近94%，服務70余家新經濟企業租戶，有力地承載和支持了所在地區的民生和經濟發展。

不僅是中金普洛斯REIT，首批上市的中航首鋼綠能REIT也在四年間穩步成長，這也是目前市場上唯一一單固廢處理類項目。彼時，中航首鋼綠能REIT順利上市，標志著中國在固廢環保領域的金融創新邁出了重要一步，為綠色金融的發展注入了新動力。同時，對于推動北京市能源架構轉型、減少溫室氣體排放、助力區域碳中和目標的實現發揮了積極的作用。

“除傳統基建外，數據中心、文旅景區、養老設施等領域REITs也進入發行或儲備階段。未來，REITs市場將成為更多企業進入資本市場的選擇，金融也能更有力地通過REITs賦能實體企業發展?！敝泻交鸩粍赢a投資部相關負責人表示。

中金公司研究部認為，歷經四年的探索與實踐，公募REITs在盤活存量資產、打通資產融通環節以及服務實體經濟方面已初顯成效。在“首發+擴募”的雙輪驅動下，未來兩到三年或能夠見證我國這一市場規模的持續提升。

上交所有關負責人也表示，伴隨市場擴容增類，滬市市場生態也在不斷完善，市場均衡機制韌性得到增強，多層次REITs市場必將在服務實體經濟高質量發展中發揮重要作用。

投資者信心穩步提升 市場“吸引力”漸顯

從首批部分產品“啟用回撥機制”到“提前結束募集”“網下/公眾認購倍數創新高”，市場投資者對于公募REITs的參與熱情亦是不言而喻。四年間，雖有波折，但來自機構、大眾投資者的認可也正不斷放大我國REITs市場的“引力”效應。

“隨著公募REITs市場常態化發行機制的完善與政策紅利的持續釋放，投資者信心正穩步提升。低利率環境下，具有每年強制分紅特征的公募REITs配置價值凸顯。更多長期資金的入場，也進一步夯實了市場對REITs作為穿越周期資產配置工具的信心?！鄙鲜鲋泻交鸩粍赢a投資部相關負責人表示。

來自中金公司研究部統計顯示，REITs憑借其相對穩定的現金流和高分紅特性，成為資金配置的優選項之一。截至6月13日，公募REIT市場年初至今整體回報率為17.4%，以底層資產估值為基準的P/NAV指標今年以來呈提升態勢。其中，消費與保障房REITs二級市場表現突出，年初至今漲幅分別為34.7%和21.8%。從中長期角度考量，機構人士認為，REITs的配置吸引力或剛嶄露頭角，未來有望隨著市場發展釋放更大的投資價值。

多方協力促發展 期待配套政策更加完善

“最初由于市場規模有限，不同?業的REITs數量較少，所以我們研究院經常只能組織拼盤研討，?參與者基本上也都是在分享探索期的經驗教訓與思考?得。?現在四年過去了，市場規模和參與者數量已經顯著增加，我們從去年開始就可以針對不同資產類別組織更加細分和垂直的研討，很多機構的學習進化速度??？?。這也從一個側?體現出市場?態的快速發展?！被仡櫾谶@一領域四年間的經歷，瑞思不動產金融研究院院長朱元偉分享道，這期間，?論是產品表現還是投資者?為，甚?是監管思路都發?了很多變化。

市場的發展并非一蹴而就。中金公司研究部表示，在常態化發行框架的指引下，當前公募REITs發行過程中仍存在一些掣肘因素。如在資產合規審核過程中，多部門協同效率仍有提升空間；混合股權資產發行存在一定難度；發行后回籠資金用途限制尚需更多靈活度等。上述問題后續或有待通過REITs專項立法來加以進一步明確和規范，從而推動公募REITs市場持續發展。

政策完善??，朱元偉建議，—是建議適當降低對于合規性的?要求，給予投資者—定的選擇權和話語權，給予市場化博弈和定價的機會和空間，?不是在發?側就將存在合規性瑕疵的項?否決，這樣可以有助于提?企業的發?積極性，也有助于擴?潛在準?資產的規模。?是建議對不同的資產類別混裝和擴募審批要求等做進—步優化，以?勵市場尤其是資產所有者將更多資產拿出來與資本市場和投資者們共享。

深交所相關負責人表示，下一步將重點推進三方面工作：一是平穩有序推進南方潤澤科技REIT發行上市工作；二是穩妥推進基礎設施REITs擴募項目，盡快完成公開擴募系統改造，支持已上市REITs通過多元化擴募方式裝入優質資產，提升長期收益能力；三是持續健全REITs規則體系，提升業務規范化標準化程度，深化市場培育，加強優質項目儲備，進一步拓展資產類型，與市場各方合力推動REITs市場行穩致遠，更好服務國家戰略和經濟社會發展全局。

“未來伴隨著政策紅利持續釋放、資產創新提速與生態體系完善，期待中國公募REITs市場繼續成長，繼續朝著‘服務國家戰略、賦能實體經濟’的目標穩步前行?！睏蠲舯硎??！拔覀兤诖涮椎恼吒油晟?，提升整體擴募的效率與質量，同時希望未來可以發揮REIT的資產收購、處置等多種功能，豐富產品的收益來源，為持有人不斷創造價值，也為市場注入活力。更重要的是，希望優質的產品可以吸引更多類別的投資人的參與，探索跨境投資通道，讓中國REITs市場真正成為全球資本配置中國優質資產的‘新藍?！??！?/p>