近日，中國海外發展有限公司（簡稱“中國海外發展”，0688.HK）宣布，華夏基金及中信證券向中國證監會及深圳證券交易所提交了公募基金注冊及上市申請材料。該基礎設施REIT的相關資產位于佛山市南海區的購物中心，由“中海環宇商業”全資附屬公司擁有。

中國海外發展公告顯示，上述基礎設施REIT的相關資產為位于佛山市南海區的購物中心（即“中海佛山南海映月湖環宇城項目”），由項目公司擁有。截至公告日，該項目公司為“中海環宇商業”（即“公司間接全資附屬公司”）的全資附屬公司。

中國海外發展預計，公募基金將募集13.55億元。針對此次通過公募REIT分拆佛山購物中心上市，公司表示，此舉對集團（公司及其附屬公司）及基礎設施REIT均有裨益。

具體而言，中國海外發展在公告中介紹，分拆業務位于粵港澳大灣區?；A設施REIT的成功發行將形成良性投資循環，有助于提高資金使用效率，并通過投資者回報機制監督和督促運營管理機構高效運營。

不僅如此，中國海外發展還表示，公募基金的發行提供了一種新的股權融資方式，有助于減少對傳統債務融資的依賴，實現融資方式多樣化。通過公募基金單獨上市，公司可盤活基礎設施資產，增強滾動投資能力及可持續運營。此外，公募基金單獨上市將為集團及基礎設施REIT提供獨立的融資平臺，增強探索新融資渠道的可能性。

中指研究院企業研究總監劉水分析認為，中國海外發展通過公募REIT分拆佛山購物中心上市，具有示范效應。首先，中海具有較多優質商業地產資產，未來有可能把其他資產納入REITs平臺，實現更多的優質商業物業出表上市，進行融資回籠資金，降低杠桿，提高資金使用效率。其次，REITs工具很好地鏈接了投融管退閉環，對于商業地產投資開發運營企業來說，是保障可持續經營的重要工具。

針對佛山購物中心資產質量方面，劉水分析介紹稱，該項目所在市場呈高度競爭態勢，整體市場飽和度較高，中海商業進行了改造升級，一定程度上改善了資產質量；租金穩定性方面，佛山商場租金水平受多種因素影響，波動較大；運營表現方面，由于整體市場競爭激烈，部分商場仍面臨經營壓力?！罢w而言，中海佛山購物中心項目在資產質量、租金穩定性和運營表現方面存在一定的優勢和提升空間，但也面臨諸多挑戰?！?/p>

“房企通過設立REITs進行資產證券化，意味著‘輕資產轉型’進入新階段?！眲⑺M一步分析認為，第一，REITs可將房企存量資產“打包上市”，釋放沉淀資金，使企業從資產持有者轉變為投資參與方和運營方。第二，REITs要求房企提升資產運營與資本管理能力，以實現長期資產運營收益，創造可持續現金流。第三，REITs為房企提供權益性融資渠道，降低杠桿率，在融資環境趨緊時，有助于緩解資金壓力。第四，REITs促進房企從傳統開發模式向資產管理模式創新，推動行業向高質量、可持續發展轉型。