|
去年10月1日《物權法》正式實施之后，圍繞住宅小區配套停車位能否出售的問題一直爭議不斷。與全國許多大城市一樣，廣州有關開發商出售停車位的糾紛、投訴不斷發生。開發商和業主雙方都很迷惑：住宅小區停車位到底能不能出售？
小區車位出售糾紛引發的熱門話題
近來關于車位被出賣而引發的糾紛頻頻出現。去年10月下旬，廣州天河區某小區銷售中心出售車位，引起業主強烈不滿，臨時業主委員會代表與物業公司及開發商多方協商，最終暫停銷售行為。但隨后不久，因開發商和物業公司繼續出售車位，雙方再次發生糾紛和爭吵。由此，車位能否出售成為廣大市民熱議的話題。
近日，記者來到這個小區采訪。業主黃子華告訴記者，買房子的時候，開發商和所有業主都承諾這些車位“只租不賣”，但10月份的時候，開始發售車位。一個車位要20多萬，這相當于60年的保管費。不僅如此，就算買了車位，每個月還要交200元的管理費。同時，開發商還要求購買車位的業主要一個星期之內全部付款。
小區的車位權屬問題如何界定？到底開發商能否出售車位？業主對《物權法》的相關規定感到“不清楚”。這個小區的業主黎穎對記者說，《物權法》規定，開發商應該首先滿足業主的需求。那到底是用“租”的形式還是“賣”的形式滿足業主需求呢？“法律上關于停車位能否出售的問題沒有作出明確規定，含糊不清，這是癥結所在�！崩璺f說。
物權法對車位出售應給出明確規定
記者在采訪中了解到，和這個小區一樣，開發商擅自出售車位的小區在廣州還有不少。小區的開發商也犯了難：車位的產權證也拿了，于法于理也說得通，現在要出售卻遭到業主強烈反對。
法律界人士認為，引發如此之多的關于車位權屬的糾紛，是法律界定不明確造成的。中山大學法學院副教授于海涌認為，現在買車的人越來越多，住宅小區停車位“僧多粥少”的狀況日益加劇，而車位的權屬問題和業主的切身利益相關�！段餀喾ā返谄呤臈l規定，“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位車庫應當首先滿足業主的需要�！边@一條的規定較為模糊，比如說，開發商可以在賣房子的時候附帶賣車位，但如果車位賣完了，對于后來買房子的業主來說就很不公平。
于海涌說，現在住宅小區停車位都是按照總戶數的一定比例配套的，一戶人買斷了車位，另外幾戶的車就必定成了“流浪兒”。由于規定不明晰，似乎有法可依，但是在具體法律實務中，根本執行不了。
不少法律界人士還認為，開發商擅自出售車位屬于“重復出售”，是違法行為，之所以頻頻發生這類事件，還是由于法律缺乏操作性。廣州誠之邦律師事務所律師尹學謙說，《物權法》首先是要對“物”有所確定，一個小區的會所、綠地、公攤面積都是業主“共同享有”。即便是開發商在10月1日前取得了車位的預售證，在《物權法》正式實施后，擅自出售車位也是“重復出售”。他同時表示，目前《物權法》的實施已經確立了“物”的歸屬，但其操作性還有待完善，有關實施細則和配套法規亟待出臺。
華瑞興律師事務所魏濟民律師說，業主要搞清楚購房時的公攤面積到底包括哪些部分。如果在分攤面積上已經包括車位部分，那么車位產權應該屬于業主共有；如果沒有包括在內，開發商也要先征求業主意愿，才能對車位進行買賣。在實踐中，不排除開發商抬高價格，使業主無力購買，從而再進行轉讓出售。對此，小區業主委員會可以行使權利，有過半數業委會代表一致同意就可以阻止銷售行為，如果沒有成立業委會的話，業主個人也可以單獨維權。但對于業主來說，在當前法律沒有明文規定的前提下，維權道路也是非常艱難的。
廣州已停止預售證申請審批
記者從廣州市國土資源和房屋管理局(簡稱“房管局”)了解到
，從去年5月開始，廣州已停止車位新預售證的申請審批，下半年一段時間內更停辦車位買賣合同的管理。
但廣州市房管局有關負責人說，由于《物權法》僅規定了權屬界分的原則，對于具體操作中如何厘清小區車位、車庫的歸屬關系、何為“首先滿足業主需要”、何為“其他場地”等都缺乏明確的指引性和可操作性表述。
他認為，《物權法》第七十四條雖然在實際操作層面存在較大的爭議，但是該條確立了小區車位、車庫歸屬的業主優先原則。這項原則應當是界定小區車位、車庫權屬的基本原則，也是房地產行政主管部門在制定有關政策、處理具體問題的基本依據。同時應完善立法制度設計，配合司法及其他行政干預措施，才能更加完善地保護各方權利人的合法權益，維護房地產市場的穩定。 |