房企資金鏈緊,“價格戰”仍將繼續
2012-03-23   作者:楊紅旭(房地產研究人士)  來源:東方早報
 
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  上市公司2011年報這幾天陸續公布。滬深兩市共有32家房企公布年報,數據顯示,負債總額增幅達到30%,12家資產負債率超過或接近70%,其中萬科由之前74.7%上升至77.1%。僅看這一個指標,可見房企日子仍無起色。
  原因也簡單,一方面,樓盤銷售遇滯,資金回籠受阻;另一方面,外部融資環境較差,銀行分外“歧視”開發商。結果自然是,房企負債率上升,資金捉襟見肘。不過,企業負債中包含了存貨,負債率上升暗含存貨增加的因素,尚難全面反映企業資金面狀況。
  不妨再看其他指標。首先,房地產開發企業本年資金來源。這一指標能綜合反映企業資金狀況。2011年,全國房地產開發企業本年資金來源相比2010年增長約15%,增速連續兩年大幅下滑,說明近兩年資金面持續收緊。而去年增幅還是大于2008年的5.71%,即企業日子要比2008年下半年好過些。今年1-2月,這一增幅小幅反彈至16.2%,說明情況略有好轉,不過每年一季度,都有季節性因素存在。
  其次,房地產開發投資額。2011年,全國房地產開發企業資金來源為83246億元,顯著大于61740億元的房地產開發投資額。但關鍵要看增幅。2011年資金來源增幅約為15%,但房地產開發投資增速卻高達28%,花錢的速度幾乎是來錢的兩倍,所以開發商還是很差錢。
  再次,商品房銷售金額。賣了多少房子,收回多少資金,才是決定開發商資金面寬松與否的內生性因素。2011年,全國商品房銷售額59119億元,比上年增長12.1%,增速回落6.8個百分點,而且是連續兩年回落,并連續兩年大幅低于房地產開發投資增速。這意味著,賣房子的速度,跟不上花錢的速度。如果看絕對值,則59119億元的賣房錢,低于61740億元的花錢額。雖然這些統計口徑并非完全針對同一開發商群體,但仍能反映房企資金不寬裕的事實。
  總體而言,經過多指標測算可知,2011年全國開發企業的資金面,是2009年以來最緊張的一年,但情況略好于2008年,堪稱自2001年以來次差的一年。而且,壞日子還沒到頭。
  按當前數據表現,一季度全國GDP增幅還將繼續下滑。2011年12月末,人民幣貸款余額同比增長15.8%,今年2月末同比增長15.2%,可見一季度貸款增幅比去年四季度更低一些。雖然去年四季度以來銀根持續寬松,但總體信貸規模仍遠低于2009年一季度。況且,房地產開發貸款仍是限制的重點領域。按銀監會指導方針,今年開發貸僅定向保障房和普通房項目寬松,大部分中高檔住宅項目難解資金之渴。關鍵是,今年1-2月份,全國商品房銷售額由去年12.1%的正增長,突然轉為同比下降約21%。
  據此,預期今年上半年,開發商資金狀況還將進一步惡化,有可能較2008年底情況還要差些。在外部融資環境難以顯著改善的情況下,房企通過降價促銷回籠資金,依然是緩解資金壓力的主要路徑。新一輪打折降價潮,或將在未來一段時間大范圍持續展開。這將有助于房價趨于合理回歸。

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