日前召開的中共中央政治局會議提出，積極穩妥推進城鎮化，增強城鎮綜合承載能力，提高土地節約集約利用水平，有序推進農業轉移人口市民化，并強調加強房地產市場調控。此間觀察家認為，如果一些地區把城鎮化當成推漲地價、房價的契機，大舉圈地擴建，競相“造城”，這將是變形走樣的“城鎮化”。
　　1995年以來中國城鎮化經歷了歷史上最快的發展階段，1998年前后中國房價也開始進入快速上漲期。城鎮化及其引起的住房資源再分配和土地稀缺預期是房價上漲的大背景。
　　但過去十幾年中國城鎮化最突出的問題是土地城鎮化遠快于人口城鎮化。2000年至2010年，城市建設用地擴張了83%，但同期包括農民工在內的城鎮人口僅增長45%。參照國際標準，為了保證城市開發效率和資源環境保護效果，土地城鎮化與人口城鎮化速度應該基本相當，以用地增長彈性系數衡量，大約在1到1.12之間，而中國達到1.85的水平。
　　與之相應，城市建成區人口密度30年來持續下降。工業園區、開發區的土地產出率也較低。這樣懸殊的差距違背人多地少的國情，集中反映出前十年城鎮化進程中耕地資源浪費、房地產過度開發、土地利用效率低，城市化建設中存在較為明顯的泡沫。脫離實體和產業單純追求城市面積擴張，不僅為技術、資金、人力流動設置了高門檻，最終將帶來地產泡沫破裂。這種模式必然難以延續。
　　首先，要素自由流動面臨挑戰。據有關部門對2000年到2009年全國31�。ㄊ�、區）城鎮化與房價的數據分析，雖然城鎮化對房價有正向作用，但其影響程度存在地區差異，與各地城鎮化水平和經濟發展水平的協調程度有關。此外，二者存在雙向影響，當城市地租和房價不斷上漲，脫離經濟發展水平之后，對城鎮化有明顯的反向抑制作用。虛高的房價對潛在進入人口形成壁壘、對企業利潤形成擠出、對資本聚集速度形成掣肘，增加城鎮化成本，甚至形成人口和資本流出的逆城鎮化。過高的房價也嚴重影響了“原住民”的正常生活，對城鎮化率提高形成反作用。
　　其次，地產泡沫或加速破裂。在過去十幾年中，脫離實體經濟和產業發展單純追求土地城鎮化，最終帶來房價暴漲暴跌。2007年之后，地產泡沫加速膨脹，目前三四線城市泡沫化已較嚴重。有關研究機構今年10月公布的“城市房地產市場風險排行榜”上，排名前50位的城市全部是三四線城市。按照近4年地產平均銷量，消化完4年的土地成交面積，有的城市甚至需要50多年。然而，中國未來城鎮化的重心恰恰在于中西部地區、三四線城市。在城鎮化完成70%-80%目標前，地產泡沫始終是最大的潛在威脅。
　　這在日本、美國一些地區都不乏前車之鑒。
　　因此，城鎮化絕對不能演變成新一輪的“地產狂歡”。在推進城鎮化的過程中，必須始終堅持完善地產調控，擠出目前的地產泡沫，對高房價繼續予以糾偏。未來調控需重點從土地市場入手。一是把土地產出率、公用設施建設投資、土地出讓金補償農民比例等指標加入對地方的考核中；二是各地重大建設規劃須充分征詢民意，更重要的是把項目推向市場，以市場為主導而不是政府為主導來解決資金配套問題；三是繼續改革土地出讓制度，推行高價地跟蹤和信息披露制度。