城里人冒風險購置農村房產

    狹窄的胡同，塵土飛揚，路兩側堆滿了柴禾，狗的糞便到處都是，39歲的畫家李玉蘭抱著1歲的女兒打開銹跡斑斑的鐵門。一處普通的農家小院展現在眼前——5間上房、6間廂房占據了小院的大部分空間，院里的小池塘里只有荷梗和殘冰。
    在距離北京城中心只有40公里的通州區宋莊鎮辛店村，這處占地面積391.28平方米的小院，坐落在村子深處。如果不是因為一場房產官司，它一定不會成為千萬個農家院中的“明星”。
    在李玉蘭提供的大紅“土地房屋使用證”上，“變更記事”一欄寫著：“馬海濤于2002年7月1日將上房5間、廂房3間出售給李玉蘭使用”（后李玉蘭加蓋3間廂房）。下面，蓋有辛店村村委會的大紅印章。
    同樣蓋有辛店村委會章的一張手寫“買賣房協議書”顯示，李玉蘭共支付了4．5萬元，平均每平方米土地帶房屋115元。而根據國家統計局的數字，2002年北京市商品房平均銷售價格為每平方米4761元，兩者相差逾41倍。
    畫家李玉蘭購買的正是所謂的“小產權房”。城鎮居民到農村購買宅基地、農民住宅或村集體建設的房屋，拿不到國家發的產權證，所以被稱為“小產權房”。
    我國《土地管理法》規定：我國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。城市里的土地屬于全民所有，農村的土地屬于村集體經濟組織或村民委員會所有。農民集體所有的土地的使用權，不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。
    這部法律讓城市居民去農村買房成了奢望。然而，高價的城市房和低廉的農民房之間的價格落差，使很多城市居民冒著政策風險在農村購置了房產。

小產權房交易：后悔的總是農民

    隨著幾年來北京房價的飛漲，宋莊一帶三四間房的農民房年租金也由3年前的3000元攀升到1.5萬元以上。據宋莊小堡村村委會統計，僅房租一項，村民年收入就在750萬元以上。
    看到自己賣過的房子飛速升值，很多農民不甘心。李玉蘭認為，這是原房主馬海濤把她告上法庭最重要的原因。
    2007年7月，通州法院判決：李玉蘭是城市居民，依法不得買賣農村集體經濟組織成員的住房，因此判決李玉蘭和村民簽訂的房屋買賣合同無效，責令他們在判決生效90天內騰退房屋。而根據法院評估結果，賣主要給付李玉蘭夫婦93808元的補償款。
    5個月后，北京市二中院終審判決雙方簽署的房屋買賣協議無效，李玉蘭必須在90天內騰房。但二中院同時認定，造成合同無效的主要責任在于農民反悔，畫家可另行主張賠償。
    據宋莊藝術促進會的饒雪峰介紹，宋莊住有藝術家近2000人，其中300多人買下了農民的房子。2006年10月以來，被村民告上法庭的不止李玉蘭，畫家村有10多位。但李玉蘭的案件第一個宣判。
    “只要村口有人拿著測量儀轉兩圈，農民和我們這些買房人兩邊都騷動起來”，59歲的齊興猛在通州張家灣鎮賈各莊買了一處農民宅基地建成衣廠，不久前，剛被賣主起訴。
    “買房住、買房建工廠被起訴還可以理解，我買房辦公益也被起訴�！�70歲的畫家裴俊義1999年在通州柴湖鎮崔窯村買了一處農民房，開辦了“夕陽紅公益活動站”。5年后，主動找他賣房的農民反悔，將他起訴至法庭，一二審都是判決合同無效，原房主將當時購房款2．6萬元返還。而當時，小產權房的問題還沒有進入公眾的視野。

城里買房人靠反訴曲線救國

    今年1月3日，李玉蘭依照北京市第二中級人民法院終審判決書所確定的索賠原則，向北京市通州區人民法院提起訴訟，要求被告馬海濤賠償經濟補償金共計48萬元。
    3月3日，這一索賠案件在北京通州區宋莊法庭開庭審理，法庭沒有當庭宣判。
    李玉蘭的起訴并非心血來潮。北京漢衡律師事務所的張萬臣律師認為，這是在現有的法律框架下，受損的城里人取得合理補償的手段�！耙簿褪乔�線救國：把房子還給農民，但是要分享買房到現在房屋升值的利潤�！�
    因為這類土地糾紛案件層出不窮，北京市高院下發了《關于審理農村私有房屋買賣研討會會議紀要》。其中寫道：“與會者同時認為，此類合同的效力以認定無效為原則，以認定有效為例外”，例外的情況是：“如買賣雙方都是同一集體經濟組織的成員，經過了宅基地審批手續的，可以認定合同有效�！�
    日前，北京市海淀法院山后法庭相繼審結的4起同類案件中，亦根據房屋的升值程度，確定涉案房屋的重置成新價和區位補償價。其中一宗案件中，農民須賠償買受人45萬元之多。
    “在海淀的案子里，買房人和農民所得利益的是七三開，買房人拿七，農民拿三�！睆埲f臣認為，這在一定程度上可以遏制農民的起訴風潮，得不到利益的農民會知難而退。
    “六四分成我也滿意，最低五五分成我也能接受�！饼R興猛說。在現有的法律框架下，合同肯定會被認為無效，唯一得到補償的途徑，就只有反訴。

村委會：被忽略的第三方？

    “除了錢款補償，這些案子還有一些可以挽回的地方�！甭蓭煆埲f臣認為，根據《民法通則》第六十一條，“民事行為被確認為無效或者被撤銷后，當事人因該行為取得的財產，應當返還給受損失的一方。有過錯的一方應當賠償對方因此所受的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任�！�
    他認為，根據我國土地管理法，宅基地屬于農民集體所有，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理。農民出賣的只是房產，只是在出賣房產的過程中“地隨房走”。房產賣出后，名義上農民的土地已經上交。如果法院判令返還給受損的一方，“返還對象不是農民，是村集體經濟組織或者村民委員會”。
    “還應該追加第三方，村民委員會�！睆埲f臣說，在房產轉讓協議中，村委會加蓋了公章，而且村委會是土地的所有者，這個買賣房協議中應該有買房人、村民和第三方村委會，法院只審理兩方是不對的。
    他認為，村委會蓋章，實際上是土地所有人確認把地使用權轉讓給買房人，這是土地違法事件，應該有土地部門去糾正，而不是房主。
    另外，畫家買房的作用不僅僅是居住，還有創作功能。畫室就像畫家的生產車間，這種無煙工業值得提倡。
    在以上推斷中，村委會的態度顯然是關鍵。據宋莊鎮人民政府相關工作人員介紹，2007年宋莊鎮的總稅收達到3．73億元人民幣，繼續保持高增長。而畫家所帶來的消費和產業鏈，起到的作用不可小覷。在《北京市“十一五”時期文化創意產業發展規劃》中，宋莊原創藝術與卡通產業集聚區是十大創意產業基地之一。
    而藝術家也在期待著鎮政府的回應，在中國宋莊網上，“小產權房糾紛——李玉蘭案件引起全國關注”位列2007年宋莊十件大事之三。

宋莊在醞釀著什么

    在宋莊，只要有記者模樣的人到復印店復印材料，就會圍上來一大批群眾詢問。這個官司輸贏關系到全鎮居民的利益。而宋莊的一舉一動，正在被全國媒體緊盯。
    據統計，目前北京400余個在售樓盤中，小產權樓盤約有72個，占市場總量的18％。而深圳這類住房占的比重，更是高達40％至50％。
    2007年，小產權房問題浮出水面，各方熱議。建設部2007年6月18日發布風險提示：城市居民不要購買在集體土地上建設的房屋。目前的法律法規不允許在集體土地上進行房地產開發。不允許集體土地上建設的房屋向本集體經濟組織以外成員銷售。
    2007年12月30日《國務院辦公廳關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》、2008年中央一號文件《中共中央國務院關于切實加強農業基礎建設進一步促進農業發展農民增收的若干意見》都明確表示：城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或“小產權房”。
    但各式各樣的試驗一直在繼續。1月8日，中央電視臺《第一時間》報道，北京通州出現了一些既像農場又像房地產的項目。1月15日,《新京報》報道順義區南莊頭村的綠民農業園項目是“大棚房”：既可以居住，也可以用來農業生產。北京昌平區小湯山鎮講禮村的溫室大棚房，城里人承包農用土地，用“種地”的方式取得農地附帶別墅30年的租期。
    廣東甚至起步更早，2005年10月1日，《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》施行。率先打破了農地非經政府征用不得轉為非農用途的舊制，開創了農地直接入市的土地市場新局。
    但該辦法第五條同時規定：通過出讓、轉讓和出租方式取得的集體建設用地不得用于商品房地產開發建設和住宅建設。
    顯然，從現有法律法規和經驗來看，小產權房和農民房不可能取得合法的地位。
    在正在舉行的兩會上，全國政協委員、建設部房地產估價與房地產經濟專家委員會委員郭松海認為，在農村原建設用地上開發的住房，可經合法程序，將其納入住房社會保障體系，轉為經濟適用房、限價房等保障性住房，緩解中低收入家庭的住房壓力。
    全國政協常委、中國人民大學教授鄭功成也表示，在不違反土地利用法規的前提下，讓“小產權房”合法化。
    據內部人士透露，一個更加大膽的計劃正在宋莊鎮誕生，一份名為“宋莊鎮農村宅基地流轉辦法指導意見”的文件已經制定，并下發到各村委會。
    畫家王立則說，他看過這個文件。該指導意見認為，村民一旦賣掉房產，就視作放棄了宅基地的使用權。經過村民代表大會集體表決后，村委會有權收回宅基地并將使用權轉給藝術家。村委會所得使用權轉讓收入將按地塊大小平均分配給村民。
    據王立則介紹，該文件認為，農民有權處置房產，無權處置宅基地，村集體有經營的權力。該辦法不追溯以往，重點指導正在持觀望態度的賣房農民，但至今“尚無一例按此文件執行”。該文件由于剝奪了村民的土地使用權，村民反對意見強烈。
    不過，這一切跟李玉蘭并沒有關系。3月17日是法院判她搬離辛店村的最后期限，而除了朋友的畫室，她暫無棲身之處。她仍然視這個院落為自己的“家”，“冬天把小池塘凍裂了，我打算重新弄一下，再種上荷花，養上金魚�！崩钣裉m說。本報北京3月11日電